Схема кредитования

Материалы » Схема организации ипотечного кредитования. Оформление и учет ипотечных операций банков » Схема кредитования

Существует несколько схем ипотечного кредитования:

1). Схема кредитования с оформлением Договора залога приобретаемой жилплощади.

Данная схема являлась основной при создании всей программы ипотечного кредитования. Несомненное достоинство данной схемы в том, что она прямо предусмотрена законодательством, а именно Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Клиент заключает Кредитный договор и Договор Залога, в его обеспечение, с банком и на собственности клиента. При не возврате кредита клиентом банк, после решения суда, условиях банка. При полном погашении кредита залог снимается, жильё остаётся, возвращает необходимую сумму путём продажи с публичных торгов, либо с согласия залогодателя, не доводя до суда, реализует жильё через риэлтерскую фирму по цене, сложившейся на рынке (с учётом процентов за кредит, штрафных санкций и других издержек). Заёмщик, не исполнивший обязательства по кредитному договору, в качестве средства защиты от иска банка о взыскании (при условии грамотного оформления договоров кредита и залога) практически не имеет оснований признать ту или иную сделку недействительной в заложенной квартире залогодатели, и члены его семьи обязаны освободить квартиру. Однако недостатком данной схемы кредитования является то, что проживающие в обращения на неё взыскания только при соблюдении одновременно двух условий

- квартира была заложена в обеспечение возврата кредита, выданного на приобретение или строительство этой квартиры;

- проживающие с залогодателем члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в заложенную квартиру позже - до их вселения, обращения на неё взыскания (ст.78 ФЗ «Об ипотеке»). Нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенную квартиру в случае обращения на неё взыскания.

2). Схема кредитования с оформлением Договора купли-продажи и трехстороннего договора с участием Банка, клиента и риэлтерской фирмы. Настоящая схема по отзыву специалистов банков является на сегодняшний день наиболее реалистичной. У неё существует несколько этапов прохождения.

Вариант а) Кредит выдаётся риэлтерской фирме. Заключается Кредитный договор между банком и риэлтерской фирмой (кредит выдаётся фирме), на этот кредит она приобретает жильё по Договору купли-продажи с клиентом и заключает договор залога с банком на данное жильё (в обеспечение Кредитного договора). Если фирма «дочерняя», то для сокращения издержек, договор залога можно не регистрировать. Фирма средствами клиента возвращает кредит и проценты по нему. При полном погашении кредита утрачивает силу договор залога, потом - Договор купли-продажи и клиент вновь становится хозяином жилья. Если клиент не возвратил кредит, то риэлтерская фирма реализует жильё на рынке недвижимости и возвращает кредит.

Вариант б) Кредит выдаётся клиенту. Заключается Кредитный договор между банком и клиентом (кредит выдаётся клиенту), при этом одновременно заключается Договор купли-продажи жилья между клиентом и риэлтерской фирмой, а она выступает залогодателем по Договору залога в обеспечение Кредитного договора. Клиент возвращает кредит и проценты по нему непосредственно в банк. При полном погашении кредита утрачивает силу Договор залога, потом - Договор купли-продажи и клиент вновь становится хозяином жилья. Если клиент не возвратил кредит, то (в соответствии с условиями договора залога) риэлтерская фирма реализует жильё на рынке недвижимости и возвращает кредит. В данном случае можно заключить Договор поручения между банком и риэлтерской фирмой на реализацию в случае необходимости закладываемого жилья. Положительным в данной схеме является следующее. Нахождение квартиры в собственности связанной риэлтерской фирмы гарантирует, что в случае необходимости её реализации квартира будет свободна от обязательств и не упадёт в цене. Продажа квартиры может быть осуществлена сравнительно быстро. Риск признания сделки купли-продажи недействительной по иску заёмщика незначителен, так как сделка реально направлена на создание соответствующих ей правовых последствий, а использование векселя в качестве средства платежа широко применяется в гражданском обороте. Этот риск будет снижен, если цена продажи квартиры заёмщиком риэлтору будет приближена к рыночной.

Рекомендуем также почитать:

Обязательное страхование и его виды
Институт страхования в Кыргызстане после ликвидации времен Союза надежного Госстраха долгое время пребывал в зачаточном состоянии. До 2008г в КР обязательное страхование было не развито - существовал лишь 1 вид обязательного государственного страхования жизни и здоровья военнослужащих, призванных ...

Индикатор индекса CCI дневные графики
Индекс товарного канала (Commodity Channel Index, CCI) - это индикатор скорости изменения цены, разработанный Дональдом Р. Ламбертом в начале 80-х годов. Как несложно догадаться из названия, первоначально индикатор CCI был разработан для использования на товарных рынках, однако практика его исполь ...

Организационно-экономическая характеристика банка
ОАО «БПС-Сбербанк», образованное в 1923 г. – один из старейших и крупнейших банков Республики Беларусь. В 1928 г. банк реорганизован в Банк долгосрочного кредитования промышленности и электрохозяйства. В 1932 г. в результате реформы кредитной системы образуется Банк финансирования капитального с ...